Что будет с ценами на квартиры в 2022 году в России? В первом квартале ожидается затишье после массовых распродаж от агентств недвижимости, прошедших в конце предыдущего года. Один из вариантов развития событий – небольшой откат стоимости квадратных метров в новостройках, но не более 5-7%. В реальности речь идет о снижении завышенной в прошлом году цены.
Для Москвы, Санкт-Петербурга тенденция повышения цены в предыдущем году была ожидаема и закономерна. В регионах наблюдалось искусственное завышение стоимости квадратных метров. Немного выгоднее можно было подобрать квартиру в новостройке по программе Трейд-ин. Но даже при условии приобретения недвижимости по обмену с доплатой, стоимость была достаточно высока.
Прогнозы на второй-четвертый квартал года у экспертов расходятся. Одни считают, что ситуация стабилизируется, желающие смогут купить жилье в новостройках по той же цене или даже чуть ниже. Вторые, рассуждая, что будет с рынком недвижимости в 2022, предполагают небольшое повышение стоимости объектов на 5-10%.
Стоит ли покупать квартиру сейчас?
Мнения экспертов по вопросу срочной покупки жилой площади в новостройке расходятся. Скачка в 20-30% не предвещает никто, как это случилось в предыдущем году. Но рост цен возможет. На него повлияют следующие факторы:
• регион присутствия;
• рост стоимости строительных материалов;
• закрытие границ, отток мигрантов, как наиболее дешевого источника рабочей силы и, как следствие, увеличение стоимости оплаты труда рабочим;
• ужесточение правил и сроков строительства;
• инфляция;
• изменение условий ипотечного кредитования.
В первую очередь повышение стоимости квадратных метров связано с переводом застройщиков на проектное финансирование от банков. Это значительно усложнило процесс получения средств для строительства в сравнении с легкими долевыми вкладами. По старой схеме работают единицы.
Важно учесть, что будет с ценами на стройматериалы в 2022 году. Если в 2020 году прирост цен на строительные материалы составил 2,8%, то уже в 2021 году этот показатель вырос до 20%. Государство активно включилось в процесс стабилизации роста цен на стройматериалы. Если строительные материалы также подорожают в текущем году, роста себестоимости возводимых объектов не избежать.
Мнение 1. Первый квартал года – лучшее время для покупки квартиры
Опираясь на прогнозы, предвещающие затишье в первые 3-4 месяца, частично агентства недвижимости сошлись во мнении, что приобретение жилья в начале года станет наиболее выгодным для потенциальных покупателей. Далее в рамках инфляции может наблюдаться небольшой рост стоимости квартир. В Москве и Санкт-Петербурге, где покупательская способность на порядок выше, возможно повышение стоимости будет обусловлено именно процентом инфляции плюс 2-3%. Для регионов с низкой покупательской способностью показатель будет ниже.
Мнение 2. Лучше отложить покупку на второе полугодие
По мнению других специалистов в сфере недвижимости затишье продлиться до второго полугодия. А далее ситуация в стране немного выровняется, что положительно скажется на стоимости квадратных метров не только в Москве, Санкт-Петербурге, но и в регионах.
Аналогичные прогнозы эксперты делают и в вопросе ипотеки. Ставки на ипотечное кредитование изменятся, как и цены на жилую недвижимость. Возможен вариант расширения программ льготного кредитования в России. В настоящее время ставка по льготному кредитованию составляет 7% с максимальной суммой кредита до 3 миллионов рублей. Еще в предыдущем году появилось предложение увеличить лимит по льготной ипотеке до 4 миллионов рублей. Такая процентная ставка распространяется только на покупку жилья в новостройках. Но данная программа, по мнению экспертов, будет стимулировать покупательский спрос больше в регионах, чем столице. Это связано с невысоким лимитом, установленным государством на покупку квартиры. В Москве и Санкт-Петербурге стоимость за квадратный метр гораздо выше, что значительно снижает варианты применение льготной ипотечной программы.
Будет ли дорожать вторичная недвижимость в 2022
Когда лучше всего продавать квартиру – вопрос, волнующий многих владельцев жилой недвижимости в столице и регионах. Многие планируют продажу вторички с целью приобретения объекта в новостройке. Другим интересна программа Трейд-ин, в рамках которой девелопер выкупает старую квартиру клиента и сумму, вырученную от сделки, принимает в счет оплаты новых квадратных метров в новостройке. Сделки проводятся параллельно, что выгодно клиенту, стремящемуся максимально быстро продать вторичку. При этом будет незначительная потеря в стоимости, но значительно экономится время оформления сделки купли-продажи.
Перспективы удорожания вторичной недвижимости
Что будет с ценами на вторичную недвижимость в 2022 году, также не совсем понятно. Мнения экспертов расходятся. Можно отметить несколько факторов, влияющих на ценовую ситуацию на рынке вторички:
• пандемия и связанная с ней нестабильная экономическая обстановка;
• очередные поправки в действующем законодательстве;
• разная ценовая обстановка в Москве, Санкт-Петербурге и регионах;
• поведенческая активность покупателей и владельцев вторичной недвижимости;
• увеличение ставок по ипотечному кредитованию;
• уровень конкуренции.
В связи с нестабильной экономической обстановкой в стране в период 2020-2021 года многие покупатели стремились вложиться в недвижимость, выбирая именно варианты вторичного жилья. Продавцы квадратных метров этим пользовались, активно завышая цены. В 2022 году предполагается стабилизация экономической ситуации, но владельцы вторички неохотно пойдут на снижение цен. В то же время, высокий уровень конкуренции как с новостройками, так и с объектами вторичной недвижимости, позволит сдержать повышение цен. Специалисты отмечают, что наиболее вероятным сценарием развития событий станет минимальное снижение стоимости вторичных квартир до 5% в первой половине года и стабилизацию ценообразования во втором полугодии.
Изменение в программе льготного кредитования от государства для первичного жилья не может не сказаться на вторичке. Возможно сокращение количества сделок по вторичным объектам на 20%, поскольку более 70% продаж происходит именно в рамках ипотеки. Выбор покупателями более выгодных условий ипотеки для новостроек может спровоцировать общее ослабление спроса на вторичные объекты. И тогда продавцам придется идти на уступки – снижать цены и предлагать скидки.
Общие тенденции на рынке недвижимости
При неясности ситуации с ценовой обстановкой на рынке недвижимости отмечается, что рост цен в 2022 году будет ниже, чем в предшествующих 2020 и 2021 годах. При покупке квартир в элитных новостройках прирост цен будет более ощутимым для покупателя. Для массового жилья эта тенденция менее выражена.
Общим фактором, влияющим на покупку объектов первичного и вторичного рынка, станет снижение платежеспособности клиентов. Вследствие этого спросом будут пользоваться объекты меньшей площади и меньшей стоимости.
